Nếu bạn là đối tượng cá nhân hay doanh nghiệp đang tìm thuê văn phòng thì chắc chắn sẽ gặp phải trường hợp chủ đầu tư sẽ tính diện tích thuê theo hai cách là diện tích GROSS và diện tích NET. Nhìn chung, diện tích thuê là một trong những vấn đề quan trọng cần được đề cập đến bên cạnh những yếu tố cơ bản như: các loại chi phí thuê, vị trí thuê, hợp đồng đặt cọc, trượt giá,... Tuy nhiên, hầu hết văn phòng cho thuê hiện nay đặc biệt là văn phòng hạng A tại Quận 1 đều sử dụng cách tính giá thuê theo diện tích GROSS – một khái niệm còn khá xa lạ đối với hầu hết khách thuê, đặc biệt là những Starup, cá nhân và các doanh nghiệp nhỏ lẻ mới đi thuê văn phòng.

                             1. Vậy cách tính diện tích GROSS và NET là gì ?

                             2. Tại sao lại xuất hiện cách tính mét vuông theo 2 loại trên ?

                            3. Diện tích Gross & Net có gì khác nhau ?

                            4. Cách đo văn phòng chuẩn giúp tối ưu chi phí thuê văn phòng

Bài viết dưới đây đưa ra định nghĩa chung cũng như so sánh về diện tích GROSS và NET nhằm giúp khách thuê có cái nhìn tổng quan hơn về 2 khái niệm trên. Thông qua bài viết này, Swin Tower hy vọng có thể giúp khách thuê tiết kiệm tối đa chi phí và lựa chọn cho mình một không gian làm việc phù hợp với quy mô, nghiệp vụ của công ty mình, cũng như lý giải các thắc mắc và bổ sung những điều cần thiết giúp quá trình thuê văn phòng của bạn được thuận lợi.

1. Tổng quan về diện tích NET

Diện tích NET là phần diện tích thực tế mà đối tượng doanh nghiệp đi thuê bằng cách trả phí thuê và sử dụng chúng để phục vụ cho mục đích kinh doanh của mình. Nói một cách đơn giản và dể hiểu: Diện tích NET là diện tích mà khách hàng thuê bao nhiêu thì họ chỉ trả bấy nhiêu tiền cho phần diện tích mà họ thuê. Đặc biệt, diện tích NET thì phần lớn những cao ốc nhỏ mới áp dụng đa số.

- Cụ thể, diện tích NET được tính từ tường kéo dài đến phần vách ngăn (không bao gồm: sảnh, hành lang, nhà vệ sinh, và các khu vực công cộng khác của tòa)

- Đối với doanh nghiệp thuê nguyên sàn diện tích NET sẽ được tính bằng phần diện tích sàn, phần diện tích này đôi khi bao gồm cột, cửa sổ bởi tùy theo cấu trúc tòa nhà có quá nhiều trụ, cột… tuy nhiên chúng không ảnh hưởng nhiều đến phần diện tích thực tế sử dụng của doanh nghiệp.

 

2. Tổng quan về diện tích GROSS

Khái niệm: Diện tích GROSS  là phần diện tích bao gồm phần diện tích mà khách thuê sử dụng làm việc (diện tích NET) cộng thêm phần diện tích để sử dụng chung như: thang máy, hành lang, nhà vệ sinh, sảnh lễ tân, cầu thang bộ, lối thoát hiểm…

Theo đó, cách tính tiền thuê theo diện tích GROSS thì bên cạnh phần diện tích sử dụng thực tế, bạn cần trả thêm phần diện tích sử dụng chung. Đối với các doanh nghiệp thuê nguyên sàn, có thể nói diện tích sàn là diện tích GROSS

Lấy ví dụ đơn giản như sau: Một tòa nhà văn phòng có diện tích sàn cần cho thuê là 300m2, trong khi đó riêng phần diện tích hành lang đi lại (đây gọi là phần diện tích chung hoặc diện tích công cộng) của tòa nhà văn phòng là 50m2. Nếu công ty của bạn cần thuê một phần diện tích ở sàn là 150m2, thì bên thuê sẽ phải tính thêm 25m2 phần diện tích công cộng đó. Vậy diện tích GROSS mà bạn cần phải trả phí khi ký hợp đồng thuê sẽ là 175m2 chứ không phải chỉ 150m2 như thực tế. 

Công thức tổng quan: Diện tích GROSS = Diện tích NET + Phần diện tích công cộng được sử dụng chung

Cách tính diện tích này thường được bắt gặp tại cao ốc văn phòng(văn phòng hạng A), và một số ít văn phòng cho thuê phân hạng B, họ áp dụng chia tỷ lệ phần trăm cho đều các doanh nghiệp thuê trên cùng 1 sàn. Nhằm không bỏ sót bất kỳ diện tích nào không thể không cho thuê. Bởi chi phí Bất động sản các tòa hạng A, B, hoặc các tòa có vị trí như Quận 1 rất cao, nên việc tính giá thuê cả phần diện tích công cộng giúp chủ đầu tư tối đa hóa lợi nhuận, đảm bảo tất cả các phần diện tích nhỏ nhất đều được quy ra chi phí.

 

3. Sự khác nhau giữa 2 diện tích Gross và Net

Trên thực tế, hầu hết các doanh nghiệp khi được hỏi đều cho rằng họ thích cách tính diện tích NET hơn. Cách tính này giúp họ không phải lãng phí ngân sách cho những phần diện tích chung, diện tích công cộng mà trên thực tế, nhiều doanh nghiệp khác cũng đang sử dụng như mình. Sự khác biệt giữa cách tính diện tích GROSS và NET sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí thuê văn phòng mà doanh nghiệp phải trả. Trên thực tế, nếu cao ốc văn phòng bạn đang thuê sử dụng cách tính diện tích GROSS, bạn sẽ phải trả thêm từ 20-30% chi phí cho diện tích công cộng.

Như vậy Sự khác biệt giữa diện tích Gross và Net sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí cuối cùng mà bạn phải trả khi thuê văn phòng. Hay nói đơn giản hơn, với các tính diện tích Gross, bạn sẽ phải trả thêm cho phần diện tích chung không nằm trong khuôn viên văn phòng của bạn. Bạn có thể tính diện tích GROSS bằng cách nhân phần diện tích NET với 1.2 hoặc 1.4 (mỗi tòa cao ốc văn phòng sẽ có cách tính khác nhau). Một số đối tượng doanh nghiệp thuê được diện tích văn phòng với mức giá phù hợp khiến họ tin tưởng đặt cọc ngay, tuy nhiên, nếu họ không tìm hiểu kỹ, với cách tính diện tích GROSS thì số tiền doanh nghiệp phải trả ứng với phần diện tích sử dụng thực tế sẽ không còn rẻ nữa. Vì thế để tối ưu được chi phí thuê văn phòng, chúng ta cần hiểu rõ những khái niệm và cách thức thuê đối với diện tích nói riêng và các chi phí khác nói chung

Bây giờ bạn đã hiểu rõ về cách tính diện tích rồi, Swwin Tower xin đưa ra một số lưu ý để đàm phán thuê văn phòng được hài hòa lợi ích nhất giữa cả bên thuê và bên cho thuê.

a) Diện tích thuê được đo theo phương pháp nào

Các tòa nhà văn phòng chuyên nghiệp hạng A, B, C chỉ tính tiền thuê cho những diện tích khách hàng thực tế sử dụng. Có 03 phương pháp đo diện tích như sau:

*Đo thông thủy, trong lòng văn phòng;

*Đo theo tim tường và vách bao quanh văn phòng;

*Đo theo mép ngoài của tường và vách bao quanh văn phòng.

Phương pháp đo theo thông thủy ít hơn 3 – 5% đo theo diện tích xây dựng (mép ngoài của tường).

b) Lưu ý đến những diện tích không hữu ích

Đó là các góc chết, các diện tích không sử dụng được vào việc gì, hoặc các văn phòng có hình dạng bất thường (không phải là chữ nhật, hoặc vuông), văn phòng nhiều cột dẫn đến tăng diện tích không hữu ích.

c) Đo lại diện tích văn phòng trước khi ký hợp đồng thuê

Diện tích mà các tòa nhà đưa ra không phải bao giờ cũng chính xác, vì vậy đo lại diện tích là điều cần làm. Chênh lệch về diện tích làm tăng chi phí một tháng không lớn nhưng trong toàn bộ thời hạn của hợp đồng 3 – 5 năm là con số đáng kể. Vậy để đảm bảo lợi ích, cả 2 bên nên tiến hành đo đạc lại và thống nhất diện tích trước khi tiến tới ký kết hợp đồng thuê.